所得税の増税が叫ばれ、国民に強いられる年金圧縮。法治国家であるわが国で、サラリーマンができる唯一の恒久的節税方法でもあり、将来の年金代用の一部に充当できそうなのが借金をしてのマンション経営だ。
今後どのように法律が改正されるかもわからないが、現行法では、マンション経営のためにローンを組んで毎月の返済額プラスそのマンションの維持費や活動費の合計と、毎月の家賃収入との差額で、マイナスが生じた場合、そのマイナス分が非課税所得の控除対象になるというのが、マンション経営のメリットだ。
これを上手に調整すれば、毎年、一円も所得税を徴収させないようにすることも夢ではない。
これらのマンションの販売業者がよく宣伝文句にしているのが、将来の備え、年金の代わり。しかし将来には何が起こるかはわからない。被災もありえ、税制も官に有利なように変えられてしまうリスクもある。それと将来の補修費用は続けたければ支払わなければならず、それがどの程度かかるかも考えなければならない。
さらにもっとも大きな想定外のリスクが、目にみえない手抜きなどの建築上のリスク。たとえ認可された建築物でも、大きな事件の後でも引き続き頻繁に起きていることから、決して油断できない。
それと需要供給バランス。少子高齢化が進む中、先になればなるほど、供給過多になり、家賃収入が低下する場合もありえる。
販売業者の保障も、その会社が倒産すれば、まったく無効になることも想定しておく必要がある。
それと都心の人気地帯の移り変わりもある。
マンション経営のメリットとは？
利益を出すにはそうしたリスクも踏まえて、額面だけの利や将来の絵にとらわれず、節税という観点から、ローン返済時に投資額を回収するぐらいの見積もりで始めれば、返済終了とともに、確実にメリットが実感できる。
それと低金利時代の今だからこそ始めるリスクが小さいことも考慮する必要がある。